Ten wpis dla odmiany zaczynamy od kazusu.

Znalazłeś wymarzony lokal użytkowy, idealny jako miejsce na Twój sklep, biuro czy gabinet kosmetyczny (dobra lokalizacja, wokół wiele miejsc parkingowych, świetny dojazd i całkiem przyzwoita wysokość czynszu najmu, jaką proponuje Ci wynajmujący). Dostałeś na mail projekt umowy najmu na 3 lata, nie ma tam mowy o podwyżce czynszu przez wynajmującego (właściciela). Myślisz: „świetnie, wchodzę w to” i w lipcu podpisujesz umowę. Biznes się kręci, coraz więcej klientów kojarzy to miejsce z Twoją działalnością, w lokalu zgromadziłeś już wszystkie potrzebne sprzęty i materiały. Zmieniłeś wizytówki i pieczątki, zgłosiłeś nowy adres w odpowiednich urzędach. Wydrukowałeś ulotki, żeby jak najwięcej osób dowiedziało się o nowej lokalizacji Twojego biura. Odwiedzają Cię klienci z sąsiedztwa, jednym słowem wszystko idzie po Twojej myśli.

Po siedmiu miesiącach od zawarcia umowy najmu (w lutym) wynajmujący przesyła Ci pismo zatytułowane „Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego”. Z jego treści wynika, że od kwietnia czynsz najmu wzrasta o 40%. Jesteś zdziwiony, przecież w umowie nie było mowy o żadnej podwyżce. Nie stać Cię na tak wysoki czynsz. Z drugiej strony widmo kolejnej zmiany miejsca prowadzenia działalności Cię przeraża. Co robisz? Wpisujesz w Google hasło „maksymalna podwyżka czynszu najmu” i czytasz, że „podwyżkę musi poprzedzać trzymiesięczny okres wypowiedzenia, a nowa kwota najmu nie może przekraczać 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu”. Dzwonisz wściekły do właściciela, który informuje Cię, że miał prawo podwyższyć Ci stawkę czynszu.

Kto z Was ma rację?
Co do zasady właściciel*.

Czy właściciel może zmienić wysokość czynszu najmu lokalu użytkowego?

Odpowiedź na to pytanie zależy od treści umowy najmu✍🏼📄. Zawierając umowę najmu lokalu użytkowego (w tym także na czas określony), w której nie ma żadnych postanowień dotyczących podwyżki czynszu najmu, nie masz pewności, że właściciel nie podwyższy wysokości czynszu najmu w trakcie trwania umowy. Wielu najemców lokali jest przekonanych, że treść umowy reguluje wszystkie kwestie związane z najmem, tymczasem w sprawach nieuregulowanych w umowie mają zastosowanie obowiązujące przepisy, w szczególności Kodeks cywilny.

📖Zgodnie z art. 685[1] Kodeksu cywilnego „wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.”

📢Jeżeli zatem w umowie najmu lokalu użytkowego nie zawarto żadnych postanowień dotyczących zmiany stawki czynszu najmu, to właściciel będzie mógł podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość.

Czym jest wypowiedzenie wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego?

Jest to oświadczenie wynajmującego, które musi on złożyć najemcy, jeśli chce zmienić wysokość czynszu najmu. W treści swojego oświadczenia wynajmujący powinien powiadomić najemcę, że wypowiada mu wysokość czynszu najmu, poinformować o nowej wysokości czynszu i terminie, od którego będzie obowiązywać nowa stawka czynszu najmu lokalu użytkowego.

⌚Termin ustawowy wypowiedzenia wynosi miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, jeśli zatem otrzymałeś wypowiedzenie w lutym, to zmiana umowy w zakresie wysokości czynszu najmu będzie obowiązywać od kwietnia..

Czy wynajmujący potrzebuje zgody najemcy, żeby złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu wysokości czynszu najmu?

❗️Nie. Przytoczony powyżej przepis daje właścicielowi uprawnienie do jednostronnego podwyższenia czynszu. Oznacza to, że wynajmujący samodzielnie może zmienić umowę w zakresie wysokości czynszu najmu lokalu użytkowego i nie potrzebuje zgody najemcy na wypowiedzenie wysokości czynszu najmu. Najemca nie musi jednak akceptować podwyżki.

Jaka jest maksymalna wysokość podwyżki czynszu najmu lokalu użytkowego?

Googlując problem, znalazłeś informację, że maksymalna podwyżka czynszu najmu lokalu wynosi w stosunku rocznym 3% wartości odtworzeniowej lokalu. Rzeczywiście ustawodawca wprowadził takie ograniczenie, jednak nie w przypadku lokali użytkowych. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, która zawiera znaleziony przez Ciebie przepis, ma zastosowania do lokali mieszkalnych, a nie użytkowych.

❗️Oznacza to, że w przypadku gdy w umowie najmu lokalu przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarcze nie uregulowano maksymalnej wysokości podwyżki czynszu najmu, właściciel ma prawo podwyższyć stawkę czynszu najmu o więcej niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Jeżeli chodzi o najem lokali użytkowych, to żadna ustawa nie przewiduje maksymalnej wysokości podwyżki czynszu najmu (jak to ma miejsce w przypadku lokali mieszkalnych.) Jeśli w umowie nie ustalono inaczej, to właściciel ma prawo dokonać podwyżki o dowolnej wysokości.

*Dlaczego na wstępie tego wpisu wskazaliśmy, że właściciel ma rację tylko co do zasady?

Ma on bowiem rację co do tego, że przysługuje mu prawo podwyższenia czynszu najmu. W pewnych sytuacjach podwyżka może okazać się wygórowana lub dokonana w celu szykany. Wówczas najemca, któremu zależy na obowiązywaniu umowy najmu w dotychczasowym kształcie, może bronić swoich interesów przed sądem.

Jak często wynajmujący może podwyższać wysokość czynszu najmu lokalu użytkowego?

Ustawodawca nie tylko nie wprowadził maksymalnej wysokości podwyżki czynszu najmu lokalu użytkowego, ale także częstotliwości takich zmian. Jeśli w umowie nie zostało to określone inaczej, właściciel ma prawo wypowiadać czynsz najmu w każdym czasie. Musi tylko pamiętać o zachowaniu okresu wypowiedzenia wynikającego z ustawy.

Co się stanie w sytuacji, gdy najemca nie zgadza się na wyższy czynsz?

Jeżeli najemca nie zgadza się na wyższy czynsz, to umowa najmu wygasa wraz z upływem okresu wypowiedzenia. Jeśli zatem po otrzymaniu oświadczenia o wypowiedzeniu zakomunikowałbyś właścicielowi, że nie zgadzasz się na taką podwyżkę, to umowa najmu trwałaby do końca marca na starych warunkach, a później uległaby rozwiązaniu. Najemca może złożyć oświadczenie o odmowie przyjęcia podwyżki (w taki sposób, aby wynajmujący mógł się z nim zapoznać) aż do ostatniego dnia okresu wypowiedzenia (w omawianym przypadku do 31 marca).

Wysokość czynszu jest istotnym elementem umowy najmu, dlatego wymaga akceptacji najemcy. Jeżeli najemca nie wyraża zgody na podwyżkę czynszu, to umowa najmu wygaśnie na skutek wypowiedzenia jednego z istotnych elementów umowy najmu.

❗️Uwaga! Brak reakcji najemcy na oświadczenie wynajmującego o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu traktować należy jako akceptację podwyżki. Jeśli zależy Ci na tym, aby podwyżka nie weszła w życie i żeby umowa została rozwiązana, musisz skontaktować się z wynajmującym.

❕ Musimy zaznaczyć, że niektórzy stoją na stanowisku, że umowa najmu nie wygasa w wyniku braku zgody najemcy na podwyżkę, a najemca może w takiej sytuacji co najwyżej wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony, zaś w przypadku umowy zawartej na czas określony, po upływie okresu wypowiedzenia czynszu najmu musi płacić wyższy czynsz aż do jej rozwiązania. Jest to jednak pogląd wysoce kontrowersyjny i mniejszościowy.

Jak zabezpieczyć się przed podwyżkami czynszu najmu lokalu użytkowego?

Przywołany przez nas art. 685[1] Kodeksu cywilnego ma zastosowanie tylko wtedy, gdy najemca i wynajmujący nie określą kwestii związanych z podwyżką czynszu najmu w treści umowy. Aby uchronić się przed częstymi i wysokimi podwyżkami ze strony właściciela lokalu, warto zadbać o to, żeby umowa najmu zabezpieczała interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Podwyżkę czynszu najmu lokalu użytkowego można uregulować w umowie na wiele sposobów, np.:

👉 wyłączając całkowicie możliwość dokonywania przez wynajmującego podwyżek w trakcie trwania umowy i określając, że wysokość czynszu najmu jest stała (jest to niekorzystne dla wynajmującego postanowienie i biorąc pod uwagę ciągły wzrost cen towarów i usług, niekoniecznie musi on chcieć wyrazić na nie zgodę),

👉 wprowadzając obowiązek przeprowadzenia przez wynajmującego negocjacji z najemcą przed dokonaniem podwyżki,

👉 określając odgórnie wysokość podwyżek,

👉 ustalając, z jaką częstotliwością podwyżki mogą być dokonywane,

👉 lub też ograniczając wysokość podwyżek poprzez wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej w oparciu o niezależny od stron i obiektywny wskaźnik.

Każdorazowo przy ocenie umów zawieranych przez naszych Klientów, przedstawiamy im propozycje klauzul, które warto byłoby tam zastosować oraz zwracamy uwagę na niebezpieczne postanowienia. Biorąc pod uwagę, że umowa najmu lokalu użytkowego najczęściej jest umową zawieraną na lata oraz to, że zmiana miejsca prowadzenia działalności gospodarczej wiąże się z pewnymi niedogodnościami, przed podpisaniem takiej umowy warto powierzyć jej analizę profesjonalistom. Jak widać na podstawie opisanego przez nas kazusu, samo zapoznanie się przez najemcę z treścią umowy nie gwarantuje, że po jej zawarciu nie spotkają go przykre „niespodzianki”.

Jeśli potrzebujesz analizy zawartej umowny najmu lokalu użytkowego bądź umowy, którą dopiero zamierzasz zawrzeć, zapraszamy do kontaktu z nami. 📧📞

Radca prawny Klaudia Sosnowska

Dom plik wektorowy utworzone przez vectorjuice - pl.freepik.com